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《融创孙宏斌》在线阅读(2)

来源:齐鲁网

作者:吴长楼

2018-08-05 14:37:08

双赢合作,万达需要的不只是一个伙伴

核心是可售土地,酒店是配搭

眼看互联网被融创这次的收购掀起了滔天巨浪,置身于巨浪中心的孙宏斌不得不站出来发声。2017 年 7 月 27 日,他在微博上说:“总被问为什么要投资乐视合作万达,是因为我们坚信房地产业会稳定健康发展,消费升级的主力产业大文化、大旅游、大娱乐会爆发增长,是因为融创坚定看好中国经济的未来。近期我们会停缓发展,加速去化,降低负债率,确保健康安全。我们坚信,企业层面的去库存、去杠杆和金融业的稳定发展,经济将迎来理性繁荣。”

孙宏斌的这番话像是一剂镇静药,让躁动的网民们慢慢地安静了下来。他的字里行间透露着无比的自信和坚定,人们不禁要去分析,在房地产市场波动日渐紧密、房地产商们都想办法脱身的时候,是什么让孙宏斌如此从容地迎头而上?

让我们来看看这笔震惊整个互联网的房地产并购交易吧:631.7 亿元的资产包,其中包括 335.95 亿元的 76 家万达酒店项目和价值 295.75 亿元的 13 个万达文旅项目 91% 的股权。在公告中,万达集团公布了 2016 年这 76 家酒店项目的税后利润为 8.7 亿元,13 个文旅项目的税后利润为 38.2 亿元。也就是说,整个资产包的税后利润将会达到 46.9 亿元。

这对融创集团公司来说,当然是一件好事情。要知道,2016 年融创集团的全年毛利润一共是 48.5 亿元,其中净利润为 29.4 亿元。一旦这次交易成功,也就意味着融创集团的年利润将会翻番。

一直以来,万达集团以持有型房地产资本著称于世,现在,融创集团一举拿下 76 个万达酒店项目,于是很多人都猜测,融创集团是要介入持有型房地产业。但很快,人们便又推翻了这种猜想,之所以推翻,是因为近几年来,中国的豪华酒店业务非常不景气,一边是固定资产的折旧和高额的贷款利息,一边是逐年下跌的酒店房价,两者矛盾日益凸显。懂得风险的人,此时是不会介入持有型房地产行业的。

在房地产界摸爬滚打了这么多年,对于房地产相关产业的现状和发展前景,孙宏斌比其他人更加熟悉。为什么他还要在这时购买万达酒店呢?况且,融创集团是一家以房地产销售为主的公司,并不具备管理酒店的团队。即使购买过来,融创也没有专业人才来处理酒店业务啊!

当局外人都在为孙宏斌忧心忡忡时,却有业内人士为孙宏斌的这次举动鼓掌。他们说,万达酒店项目并不是融创购买的重点,76个万达酒店项目只是个配搭而已,融创集团真正感兴趣的是 13 个万达文旅项目。

确实,从利润上来看,年利润 38.2 亿元的文旅项目,比起年利润才 8.7 亿元的酒店项目,的确更有价值。如果说,13 个文旅项目是块肥肉的话,那么 76 个酒店项目充其量只能算是一块鸡肋。显然,在这次交易中,万达集团做的是“肥瘦”资产捆绑销售,这是比较常见的一种商业交易,所以万达的做法也无可厚非。

而孙宏斌愿意接受这次交易,自然也有他的道理。原来,早在之前,融创集团就做过调查,13 个万达文旅项目,总建筑面积为 5897万平方米,其中,有 4973 万平方米的可售土地面积,约占总面积的84%。

而且,在这些可售土地中,还有绝大多数土地尚未开发。也就是说,一旦交易成功,融创集团公司将获得土地储备约 5000 万平方米,加之融创集团具有非常强大的中高端住宅操盘能力,他们能使这些土地具有更大的增值空间。

显然,对于融创集团来说,这次交易的核心是文旅项目中的可售土地,而 76 家酒店,只是一个配搭而已。

当然,酒店项目也并不是累赘。融创集团恰好可以利用这次介入持有型酒店业务的机会,为公司的未来寻找新的增长点。

难怪在面对外界质疑的时候,孙宏斌回复说:“融创买万达这些资产,内部没有人反对,内部谁反对,谁是傻子。”

中国房地产史上的“三国杀”

不过,这次交易的最终达成,并未像最开始公告的那样,融创集团和万达集团签约,而是又增加了一个伙伴:富力房地产集团公司。

2017 年 7 月 19 日下午,在北京万达索菲特酒店里,融创、万达和富力三大集团的董事长坐在一起,他们将要签署中国地产业有史以来最大的一笔并购交易。

富力集团的突然出现,让所有人都震惊了。9 天前,融创和万达签署的并购协议仿佛还在眼前一般,而且在这 9 天中,每个人都知道,万达要卖掉房地产以完成轻资产转型,而融创则要为公司未来寻找新的增长点,两者是双赢合作。怎么会突然冒出个第三方来?

直到正式合同签约,三方出了公告,人们这才明白为什么孙宏斌会答应富力集团一起完成这次并购。

我们都知道,这次交易是万达的一个资产包,由76 个酒店项目和13 个文旅项目组成。如果没有富力集团,融创就将全部购买这个资产包,但现在的事实是:融创集团以 438.44 亿元的价格收购了万达集团的 13 个文旅项目 91% 的股权,而对于融创来说只是配套的万达酒店项目,被富力集团以 199.06 亿元的价格收购。

看着万达集团董事长王健林开心的笑容,人们不禁恍然大悟,显然,万达集团需要的不只是一个合作伙伴。但人们也不得不承认,对于三方来说,他们各取所需,这真的是一个最完美的交易。

万达之前计划和融创双方交易时,因为一口气要吞掉 600 多亿元的项目,融创集团的资金一时有些吃紧,所以万达集团需要借给融创集团 296亿元缓解它的资金压力,以支持融创来完成这次交易。

但富力集团加入进来后,融创集团只需要出资400 多亿元,资金压力没有了,万达集团便无须借款给它,这对万达集团来说,无疑是件好事情。

而对于富力集团来说,虽然只是临时插进来一脚,但他却在这笔交易中获得了最大的实惠。之前,融创集团和万达集团计划并购时,万达集团的 76 家酒店项目要价 335.95 亿元。但现在,富力集团只需花费 199.06 亿元就能收购这些酒店项目,而且还附送一个酒店项目。

也就是说,富力集团在这次交易中捡了一个漏。

当然,富力集团也并不是为了捡漏而插进来的。事实上,富力集团是一家集房地产设计、物业管理等于一身的综合地产集团。在酒店管理方面,富力集团很有经验,因为它和万豪国际集团、凯悦酒店集团分别有合作,并打造出两家超五星级酒店。在与它们的合作过程中,富力地产集团自然会拥有丰富的管理经验。

如果说,万达酒店项目对于融创来说,只是一个可有可无的配搭,那么对于富力地产集团来说,却是它的目标所在,而且价格又压这么低,这次交易无论怎样都是一次完美的交易。

人们发现,在这次签约中,融创集团只收购了万达集团的 13 个文旅项目,但比 9 天前的计划协议要增加 140 多亿元的收购款,很多人都觉得融创买亏了,不免为他担忧。

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